Análise da responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Tema 1173 do STJ.

Prescyllia Freitas.

Está se tornando cada vez mais comum a aquisição de imóveis ainda em fase de construção. De igual forma, não raras vezes, pode o imóvel não ser entregue pelo construtor/incorporador, gerando prejuízos aos consumidores.

Tal problemática jurídica reforça, inicialmente, o quão importante é a realização de um bom Contrato de Compra e Venda por profissional qualificado, justamente para prever e blindar, ao máximo, todos os possíveis infortúnios que a relação jurídica pode ocasionar.

Não obstante, tal problemática igualmente traz à tona o seguinte questionamento, que vem ganhando grande repercussão no mundo jurídico: o corretor ou a imobiliária que intermediou a venda/aquisição do imóvel (ainda em fase de construção e que não foi entregue) também deve responder pela não entrega e pelos prejuízos sofridos pelo adquirente?

Diante da repercussão e da existência de entendimentos divergentes sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça afetou dois Recursos Especiais ao rito dos recursos repetitivos, dando azo ao Tema 1173, o qual visa justamente solucionar a problemática assim definida:

"Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda".

Em que pese a questão jurídica ainda se encontrar pendente de análise e concreta definição pelo Superior Tribunal de Justiça, importante ressaltar que há uma corrente jurisprudencial, que nos parece mais justa e coerente, que reconhece que, para fins de responsabilização, deve ser sopesada a conduta do corretor e da imobiliária na transação.

Neste caso, tal corrente jurisprudencial determina que seria somente com a verificação de alguma falha na prestação de serviços do corretor e da imobiliária (como, por exemplo, inobservância ao dever de informação) que seria possível a responsabilização dos mesmos, inclusive de forma solidária com a incorporadora/construtora.

Além disso, há julgados do STJ reconhecendo que a existência de envolvimento da imobiliária ou do corretor nas atividades da incorporadora/construtora igualmente atrai a responsabilidade dos mesmos, conforme se extrai dos seguintes trechos de julgados:

"(...) Existência de recentes precedentes desta Corte Superior no sentido de que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção (...) (REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022, g.n.)

"(...) Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente (...)" (AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 25/06/2021).

Assim, diante do panorama jurisprudencial acima demonstrado (o qual, reitera-se, pode ser alterado de acordo com o julgamento do Tema 1173 do STJ), conclui-se que é sempre prudente o corretor/imobiliária agirem da maneira mais transparente possível frente ao adquirente, expondo todos os potenciais riscos da aquisição do imóvel na planta e, caso haja conhecimento de eventual possibilidade de falência e/ou dificuldade financeira da construtora, igualmente expor ao adquirente.

Ou seja, agir pautado na boa-fé e repassar todas as informações necessárias para que o adquirente realize a adequada tomada de decisão, detendo conhecimento de todos os fatos.

Por fim, reforça-se a necessidade de realização de um Contrato de Compra e Venda por profissional qualificado, justamente para que o documento (que, na prática, faz lei entre as partes) preveja todas as variantes e resguarde os direitos daqueles que integraram a relação contratual.

REFERÊNCIAS

AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 25/06/2021.

REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022.